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      周邊配套無望 越秀天恒·懷山府一年網簽只有10套房
      源 / 新財網    文 / 新財網    2022年11月22日 10時05分

        距離越秀天恒·懷山府取得預售許可證已經過去11個月,但其網簽數據僅有10套房,月均不到1套房。

        京郊房地產市場雖冷,沒想到比北京的冬天還冷。在越秀天恒·懷山府去化如此艱難的情況下,小財想問,懷柔紅螺別墅區板塊還香不香?

        周邊配套無望

        ◆ 商超:距離萬達廣場、京北大世界均超過4公里,駕車約10分鐘,距離新悅百貨5.6公里,駕車約15分鐘;

        ◆ 交通:附近無地鐵,1公里范圍內有紅螺鎮村南、紅螺寺村南、紅螺家園、紅螺鎮村、靶場路口東等公交站;

        ◆ 醫院:附近僅有北京市懷柔區泉河街道社區衛生服務中心,約1.7公里;距離北京懷柔醫院、北京中醫醫院懷柔醫院分別為6.2公里、5.2公里,駕車分別約15分鐘、13分鐘;

        ◆ 教育:2公里范圍內有紅螺鎮幼兒園、育新幼兒園,距離北京市懷柔區實驗小學約2.4公里,距離紅螺寺中學2.8公里;

        ◆ 公園:附近無公園,臨近神堂域自然風景區;

        越秀天恒·懷山府所在的紅螺別墅區板塊,周邊配套就別指望了。盡管距離懷柔區政府僅有4.4公里,基礎配套真的要啥沒啥。

        交通方面,無地鐵,僅有公交站。商超、醫院、學校等距離較遠,需要駕車出行。因此,車是必需品,否則出行太不方便。

        另外,地塊配套有商業金融服務業用地、基礎教育用地等,但具體的商業項目與學校需要等引進后才能知道。直白一點,得等。

        按照規劃,和項目同期實施的有附近的劉各長村一號路、劉各長村二號路、劉各長村三號路、劉各長村四號路、劉各長村五號路、劉各長村六號路等。嗯嗯,就是邊施工邊修路。

        板塊“尷尬”

        越秀天恒·懷山府身處懷柔地區,潛在客群的基數并不大。其最大的尷尬在于,所處板塊并非懷柔的核心區域,有置換需求的購房人很難流向這里。

        因此,越秀天恒·懷山府的客群焦點在投資人群。既然是投資,就要看板塊的未來發展潛力。

        根據規劃,越秀天恒·懷山府南側是清華工研院雁棲湖創新中心(下稱“創新中心”),總建筑面積12萬平方米,率先交付的建筑是辦公樓。在2025年前,將建成一批行業前沿的研發、中試和檢測平臺,孵化培育30家硬科技企業。

        越秀天恒·懷山府的交房時間預計是2024年9月,和創新中心孵化企業的時間接近。幸運的話,能看到企業入駐。

        不過,僅有一個創新中心,其實很難形成產業集群。即便有很強的政策驅動,也需要較長時間來實現。作為投資客,都不一定能等得起,因為等待意味著不確定性。

        因此,以上規劃可以理解為在畫餅階段,未來能有多少企業入駐真不好說,尤其是疫情之后,F在的房地產市場環境,投資人已經不相信畫餅了,畢竟升值潛力太遙遠,爛尾房倒是很現實啊。

        如此看來,越秀天恒·懷山府有點奶奶不疼、爺爺不愛,改善客群、投資客群都會繞著走。自然,網簽數據難看也在情理之中。如果按照網簽10套房來計算,已簽約面積為1411.1平,均價3.73萬元/平,回款約為5263.40萬元,亦不理想。

        去化速度慢

        越秀天恒·懷山府占地11萬方,建筑面積33萬方,分兩期開發。受容積率等影響,越秀天恒·懷山府的產品包括疊拼、合院、洋房,規劃戶數1499戶。

        其中,洋房為91平的三居、110平的三居、120平的三居、130平的三居、141平的四居;疊拼別墅的面積為160平左右、合院的面積為240平。

        洋房基本都是偏改善型的,這也注定了越秀天恒·懷山府的產品去化速度不會太快。而疊拼與合院算別墅類產品,大概率會轉成現房銷售。因此,整個越秀天恒·懷山府的去化周期會被拉長。加上疫情反彈,周期可能會比想象中更長一些。

        以同板塊的天恒·半山世家為例,主打別墅類產品,項目分別于2011年9月15日、2012年11月23日、2015年11月13日取得預售許可證,期滿后分別于2013年4月18日、2013年6月18日、2017年9月18日轉為現房銷售。

        從網簽情況來看,擬售均價分別為4.09萬/平、3.83萬/平、4.45萬/平,實際成交均價低至3.24萬/平、3.31萬/平、4.21萬/平。不難發現,天恒·半山世家前期主要是降價走量,后期主要依托市場行情。

        不過,就當前的房地產市場而言,由于信心被嚴重破壞,市場在低谷期持續徘徊,若越秀天恒·懷山府選擇降價,也很難發揮應有的效應。(記者 張增艷)

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